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居民怒讨安全通行权
www.cslawyer.com.cn 07-11-16 22:35:11  【关闭

居民怒讨安全通行权

    贵港市凤凰街与建设路交汇处,是城区最繁华的地段,这里的地价寸土寸金。最近,这个黄金地段的两栋楼房拍卖给开发商后,开发商没有在原来的墙基范围内新建,而是向后面的9间私宅移近了两米多,同时,原先6米宽的人行通道变成一个4米多宽,不占天只占地的“地洞”。为此,一场围绕通行权、采光权的相邻纠纷出现了。

    空间缩小引纠纷

    贵港市房产局第3、4号居民楼,楼高五层,两幢楼之间原留有一个宽6米的人行南北通道,专供后面一排私宅的住户进出。两幢楼始建于上世纪70年代初,因年久失修已成为危房。2003年6月,经市政府批准贵港市拍卖行对外公开,对这两幢公房的土地实施整体一次性拍卖。同年6月25日,黄某等12名竞拍者以720万元的拍卖价竞买成功。

    今年3月,开发商雇请来的施工队在已拆除的3、4号楼划线打桩时,楼后一排共9间私宅的屋主惊奇地发现,在3号楼北面,施工人员打的桩超出原墙基向后延伸扩出了2米多,使原来楼房与私宅的相邻通道从原来的6.03米,减少为3米多。他们还了解到,在开发商的施工方案中,不再保留原来占天占地宽为6米的南北向人行通道,只留一个占地不占天(宽度减少至4.5米,高度仅5米)的地洞供后面一排私宅住户进出。

    生存空间将要缩水,9户屋主岂会坐视不理,他们质问开发商,开发商却称,根据拍卖的图纸,他们是在范围内打桩,既然政府将地卖到这里,规划部门规划到这里,他们就有权建到这里。

    通道窄是否侵权

    后排私宅的住户认为,改造旧城,应按照生态景观、人文环境和现代化城市配套发展三个原则去规划建设。可是现在开发商实施工程建设规划,通行和防火间距离等要求离现代化的要求反而更远了,规划部门这样规划属于违法行政。

    首先,原有的两条通道被大面积压缩了。其次,拍卖标的平面图的相关资料标明,拍卖标的总占地面积是1084平方米,但在交给市建设局审批和评委会评审的方案图中注明是占地面积12751.5平方米,比1084平方米多出187.5平方米,在这187.5平方米中,大部分是占用了6米宽的南北通道。这属于侵犯公共通道的行为。

    根据《民法通则》第83条“不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等各方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。”《城市异产毗连房屋管理规定》第6条“所有人和使用人对共有的……以及院路、上下水设施等应当共同合理使用,并承担相应的义务,除另有规定者外,任何一方不得多占、独占。所有人和使用人,在房屋共有共同部位,不得有损害他方利益的行为。”以及《国家标准建筑设计防火规范》“民用建筑之间的防火间距不应小于6米”的规定,现住户认为,规划部门如此进行城市规划是明显违法的,是属于违法行政的行为。

    对于开发商的行为,他们认为,导致开发商施行现在的施工方案,根源在于规划部门不依法行政,给他们办理施工许可证等建房手续。

    屋主们认为,施工向北扩展2米多的具体位置是一条排水沟。开发商擅自占用相邻排水沟建房,防碍原水沟的排水和排污功能,危及相邻住户的环境卫生,将给9户人家的身体健康带来严重的损害后果。

    因此,9间房屋的住户强烈要求有关部门重新进行规划,别让他们天天钻“地洞”。

    各有说法难调解

    有关政府职能部门在拍卖土地和规划时是否存在违法行政?对于9间房屋主人提出的异议,贵港市房产局认为,他们的行为自始至终都属于依法行政,规划在前,拍卖在后,程序合法。

    关于土地面积问题,房产局说,两幢公房及其权属范围内的土地,在拍卖时,是实施整体一次性拍卖,土地面积实际上为1124.58平方米,原拍卖公告公布的1084.00平方米,实属拍卖行计算上的失误,2003年11月10日已予以更正,不存在着竞买人多占土地的行为。回建后的通道宽度为4.5米、高度为5米,也完全符合《建筑设计防火规范》的规定。

    关于在原3号楼北面超扩回建问题,房产局说,经查询规划和设计资料再到现场实地对照核实,开发商在回建时,完全是在土地权属范围内,按照建设规划部门要求,并由建设规划部门派员进行放线、划线后才进行施工的,并不存在着超范围向北多占地扩建问题。

    但是,据了解,3、4号楼建后一直没有办理土地使用证和房产证。那么“土地权属范围内”从何而来?因此,9间房屋的屋主认为,没有“两证”就很难证明它的“四界”。对此,房产局认为,这块地属于政府,该向后移多少米,规划到什么位置,应由规划部门按城建规划要求而定。

    而规划部门则说,他们的规划是根据房产局提供的图纸并按房产局的意思进行规划设计的。

    据了解,相邻通道纠纷至今已有3个月了,住户代表已正式书面向市房产局、市建设局、市国土资源局、城监大队、市拍卖行申请解决该相邻通道纠纷,可是至今问题没有得到彻底解决。此间,他们把三号楼东面对方强行封闭的路口拆除。第二天对方又运来水泥砖再次截路,在争吵中,双方甚至发生了冲突。

    规划部门如此规划是否违法行政?本报法律顾问团成员,金狮律师事务所何曲波律师认为,首先是拍卖3、4号楼时是否超出了原3、4号楼的四至界址及是否占用原来6米宽的南北通道的问题。

    《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权》规定,出让人应当根据出让地块的情况,编制拍卖文件,拍卖文中包括宗地图,出让宗地的位置、现状、面积等内容并予以公告。既然拍卖公告公布的面积为1084平方米,而实际拍卖了1124.5平方米,很明显,已超出了原3、4号楼占地面积。超出原3、4号楼占地面积的拍卖行为应属无效,其行为已构成行政侵权,侵害了原相邻者的权利。而房产局称土地是国家的,可以任意扩大拍卖范围是没有任何法律依据的。国有土地所有权属国家,但土地使用权出让必须严格依照法律规定进行。

    其次,规划部门是否违法行政。《建筑设计防火规范》规定“民用建筑之间的防火间距不应少于6米”,本文中,规划部门规划时,只留下4.5米的通道,原相邻通道也由6米成为3米,规划部门已违反了上述强制性规定,该规划行为属于违法行政。

    9间私宅住户可以通过行政诉讼请求人民法院撤销土地使用权出让行为和规划部门的规划行为;也可通过人民法院确认这两种行为违法进而主张赔偿由此违法行为而给住户带来的损失。

( 法治快报 ) 

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