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注销项目公司合作开发 深圳房企避税暗涌
www.cslawyer.com.cn 07-05-19 15:39:24  【关闭

  为躲避土地增值税,许多房企使尽浑身解数,各出高招。日前,深圳英联国际不动产董事长郭建波博士向记者透露,目前深圳各地产公司规避土地增值税的办法很多,其中,注销项目公司和合作开发已成为一种主要模式。

  此说法得到了深圳市地税局一位不愿透露姓名的土地税收专家的证实。《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》中对合作开发土地有明确规定:合作建房合作开发将免征土地增值税。

  “一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,应征收土地增值税。”这位专家表示。

  比如某房地产开发企业购得一块土地的使用权准备修建住宅,则该企业可以预收购房者的购房款作为合作建房的资金。这样,从形式上就符合了一方出土地一方出资金的条件。“现在这种以合作开发为模式的避税方式,有很多地产企业都在采用,包括一些大的上市地产公司。”这位专家说。

  除了合作开发,通过项目转让方式规避土地增值税,也是一种常用的方式。

  广东国晖律师事务所律师徐林对《第一财经日报》表示,目前流行的最佳的地产公司收购方案是:先由收购方成立一家能够享受税收优惠的公司,再由该公司以吸收合并方式兼并项目公司,项目随公司而转移,而国家法律法规对兼并明确给予税收优惠,免征不动产移转中的营业税、土地增值税及契税。对于吸收合并中的债务风险,则采用由被兼并方提供担保的方式予以防范。

  徐林对记者表示,他们接手的一些收购案例就是以这种方式避税的,不过他表示不能对记者透露具体的公司名称。

  一些房地产行业专家表示,目前土地增值税虽然开征,在具体执行和清算层面,还有很多阻力,另外上有政策,下有对策,避税在房地产公司是一种常规动作。

  郭建波还表示,除了合作开发、项目收购和注销等常规方式外,地产公司最常用的规避土地增值税的办法还包括:拖延工期、提高人工成本、搞精装修、转售为租、加快周转等。

  比如拖延工期。无论如何征税,都必须等待项目完全竣工之后才具备核算成本的可能。因此事前只能通过1%或0.5%的预征来解决,一旦项目还有哪怕一点没有完工,国家就无法征收本税,企业也就可以不交纳本税。

  而对于一些股份公司来说,经过平衡核算发现提高人员工资可以规避税收,尤其是提高高管的工资;还有应用类似购买巨额保险等传统避税办法。

  同时,开征收土地增值税以后,相信很多房地产公司都更愿意加大成本,做精装修房出售,以减少增值部分从而避税。也就是说,未来的装修市场,面对购房者的份额要萎缩,而面对发展商的大盘同意装修将增加。

  “土地增值税对深圳的地产公司影响非常大,但也有积极的一面,根据测算,只要企业的各项成本占到70%,也就是企业毛利率在30%以下,那么就可以满足‘增值额未超过扣除项目金额20%的,免收土地增值税’。这将促使更多发展商抛弃暴利观,建立新的价值观。这对开发商平抑房地产暴利思想,争取合理利润是一种促进。”郭建波博士对记者这样表示。

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