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浅谈我国今年调控房地产市场相关措施的一些看法
www.cslawyer.com.cn 12-12-19 16:01:47  【关闭

引言

今年 5 7 日,国务院发出通知《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》(国发〔 2010 13 号文)。通知明确指出,在毫不动摇地巩固和发展公有制经济的同时,毫不动摇地鼓励、支持和引导非公有制经济发展,进一步鼓励和引导民间投资。

此前不久的 5 10 日,央行上调存款准备金率 0.5 个百分点,而在早些的几月前,无论是国务院正式下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》还是各地针对过快上涨的房价所指定的一系列措施,都表现出我国政府对治理房地产市场的决心和态度。为何要针对房地产?又为何在如此短的时间内政府频繁的制定各种措施并且不断加大对这个市场的调控力度?可以说这些都和我国目前严峻的经济形势有很大联系。

2009 中国土地上“保八”战场上最显眼的可以算是房地产市场了。就在 2008 年以前还是风光无限的房价随着经济危机的到来而全面“跳水”,却又借着我国对拉动内需而制定的措施这阵“东风”被疯狂炒热。我们看到,去年年底的海南房价一路飙升,最为吃惊的就是一天当中被炒作升值一倍。彼时舆论一致对房价喊“停”,但是今年一季度房价依然无法刹车。据国家发改委、国家统计局日前公布的调查显示,今年一季度,中国 70 个大中城市房价上涨 5.6 %。其中深圳房价涨幅达到 12.6 %,北京同比增长九成。高房价不仅刺痛了购房者的神经,同时也引起了中央政府的高度重视。

自古以来,房子一直和老百姓日常生活息息相关。房地产关乎民生,高房价损害的是老百姓的利益。而自从全面实施住房商品化改革以来,我国房地产市场开始进入加速发展的上升阶段,并且很快成为我国经济的支柱性产业之一,和我国的经济密切相关。但是,关乎民生关乎经济的房地产业却存在着很大的不稳定性:我国自去年走出经济衰退的阴影后,和全球其他国家一样,迎来了通胀预期;与此同时,国内外投资者对房地产盲目投资,银行放贷资金流入房产和股市两个市场,将通胀预期扩大化、泡沫化。随着通胀率的上升,一旦资金链条断裂,泡沫破碎,后果将不堪设想。

另外一个方面,房地产市场还和汇率、 CPI PPI 和通胀率有着很大的联系。大致说来“,房地产受益的高涨对于通胀有抬升作用,资产价格的泡沫是通胀的原因之一”、“房地产市场的飙升对人民币升值有推波助澜的作用”、“汇率对房地产市场的收益在汇改之前就有所影响,汇改之后影响更为显著,同时,缓慢升值带来的升值预期会吸引热钱流入”。“房地产市场与消费物价指数之间存在显著的正向相关联系,而且房地产市场具有领先性,因此,房地产市场的理性调整有助于控制通货膨胀”。即调控房地产市场有助于控制通货膨胀,不调控房地产市场而任其非理性扩张将会直接导致物价指数和通胀率的飙升、汇率的上涨以及热钱的大量流入。

基于以上几点,本人认为理性的调控房地产市场将有助于防治通货膨胀。对于目前的高通胀预期和资产泡沫风险,国家提出调控房地产市场的措施是及时而必要的。本人认为,调控房地产市场的措施将主要集中在以下几个方面。

1 引导投资方向的转变

当前,房地产市场的非理性投资主要来自于一些民间资本的炒作,而《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》明确提出鼓励和引导民间资本进入基础产业、基础设施、市政公用事业、政策性住房建设、社会事业、金融服务、商贸流通、国防科技工业等领域。此政策在很大程度上拓宽了民间投资的领域和范围,将从根本上遏制炒房冲动。而早些,国务院要求所有主营业务不是房地产的央企一律退出此行业,这条禁令杜绝了国有资金向房地产市场流通的一条途径。房地产市场投资主体由国家单一投资向国有、民营、外商等多投资主体并重格局方向发展,同时为了使民间资本理性投资,国家将会进一步引导其理性投资,多元投资,公益投资,同时,这也是防治通货膨胀的要求所在。

2 贷款资金、土地出让的监控

存款准备金率的调整以及贷款审批门槛的抬高,对遏制房地产市场有着举足轻重的作用。可以说这两个方面的监管将有效调控投机性购买的势头,加大炒作者的成本,遏制房价的进一步上涨。比如今年一月下发的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》中明确要求,对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套 ( ) 以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),贷款首付款比例不得低于 40% ,贷款利率严格按照风险定价。并要求,加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时,要严格二套住房购房贷款管理,合理引导住房消费,抑制投资投机性购房需求。同时《通知》还要求增加住房建设用地有效供应,提高土地供应和开发利用效率。各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素,合理确定土地供应方式和内容,探索土地出让综合评标方法,杜绝违法违规用地和囤地、炒地行为。可见,政府正在进一步加强监管力度,努力将房价压下来,使通胀预期降到最低。

3 增加保障性住房的建设

本人认为,针对建设可持续发展的房地产市场,引导投资方向的转变是最有效的方法,加强监管是最基础的方法,而增加保障性住房的建设则是最根本的方法。前面两个方法只能治标,而最后一个方法是治本的途径。保民生、促稳定、促发展,保民生是容易做到而又最难以做到的事情。说它容易,是因为做一件小事就能够让老百姓记住;说它难是因为持之以恒的去做,甚至要抛开发展经济去做是让一些人无法接受的。但是,一旦增加足够多的保障性住房建设项目,将使商品房房价炒作没有市场,市场投资回归理性,同时也形成有效的防治通胀机制,可谓一举两得。防治通货膨胀将是本年度政府在经济建设上需要解决的一大问题,而与之并不矛盾的调控房地产市场也是经济发展和保民生中切实的要求。因此国家制定的一系列调控房地产市场措施的出台也是意料之中和极其必要的。相信在我国政府正确的指引和监管下,房地产市场将会健康而可持续的发展,为抵制通货膨胀做出应有的贡献。

参考文献:

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[5] 谭之博,李巍“,通货膨胀、人民币升值与房地产市场收益” .

[6] 《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》(国发〔 2010 13 号文

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