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11位申请人与某公司商品房买卖合同纠纷代理意见
www.cslawyer.com.cn 08-05-23 16:41:00  【关闭

11位申请人与长沙XJ科技实业有限公司商品房买卖合同纠纷

代理意见汇总

尊敬的仲裁员:

本代理人接受LXG等11位申请人的委托,由湖南金州律师事务所指派,代理委托人诉长沙XJ科技实业有限公司商品房买卖合同纠纷一案,双方争点在庭审中体现突出,现本代理人就庭审的代理意见综述如下:

1关于逾期备案的违约问题

被申请人在整个庭审中对要求支付违约金的请求明确没有异议,代理人不再作进一步陈述。请求仲裁庭依照申请人的仲裁请求裁决被申请人支付违约金,并请同时确认支持其中申请人GYX、JYY(案号:53)的关于要求确认“被申请人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的请求。

2、关于逾期交房违约金计算问题

双方签订的《商品房买卖合同》第八条对被申请人履行商品房交付使用期限进行了明确约定,第九条对被申请人迟延履行的违约责任作出了明确约定,其中第(2)款明确逾期超过60日后,买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之伍的违约金。庭审过程中,被申请人认为违约金过高应当减少,本代理人认为,该合同的约定理应得到完全遵守,具体理由如下:

A、合同的上述关于违约金起算时间和违约金比例的约定系双方当事人的真实意思表示,合法有效,且与买受人逾期付款的违约责任相对应,应当作为计算违约金的依据。

《合同法》第一百一十四条第一款规定,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。申请人与被申请人在商品房买卖合同中约定,被申请人逾期交房超过60日,申请人要求继续履行合同的,合同继续履行,但应按日向申请人支付已交房款的万分之伍的违约金。上述约定是当事人的真实意思表示,也与“申请人逾期付款超过60日的,应当按被申请人的要求按日向被申请人支付已交房款的万分之五的违约金”的约定相对等。本代理人认为,在民事活动中应充分尊重当事人的“意思自治”,根据合同自由的原则,对当事人公平、平等的上述约定应当予以支持。被申请人应向申请人承担自《商品房买卖合同》第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之伍的违约金。即:

逾期交房的违约金=申请人支付已交付房价款×0.05%×迟延履行天数。具体数额如下:

违约金的数额表(按日万分之伍的比例计算)

案号

姓名

已付款数额(元)

起算日期

截止日期

天数

金额(元)

51

李ZH

183028

2006-6-1

2006-9-7

99

9059.89

52

何ZW

177551

2006-4-1

2006-9-12

165

14647.96

53

高YX

157717

2006-4-1

2006-9-1

154

12144.2

54

谢L

154279

2006-4-1

2006-9-6

159

12265.18

55

章SW

192080

2006-6-1

2007-3-13

286

27467.44

56

罗WY

184383

2006-4-1

2006-9-7

160

14750.64

57

白JH

175460

2006-4-1

2006-9-8

161

14124.53

58

成L

153018

2006-4-1

2006-9-27

180

13771.62

59

王Q

191354

2006-4-1

2006-12-15

259

24780.34

60

李QL

178458

2006-4-19

2006-9-9

144

12848.98

61

乐K

201137

2006-6-17

2006-9-10

86

8648.89

B、被申请人提出的违约金过高显然不符合合同初衷,也没有事实依据。

从合同签订过程来看,当时对违约金比例的确定事实上是由被申请人确定,申请人被动接受的,该约定至少能完全代表被申请人的真实意思。

从违约金的计算方式来看,该计算方式是合同当事人对违约给对方造成损失的确定进行的预先约定,该约定正是对损失的事先估计,不存在约定过高的问题,理应得到遵守。

从合同签订目的来看,合同中的违约金条款在于约束双方的具体履约行为,以督促双方严格履行合同的约定,其关于违约金的确定正在于双方能根据合同条款对违约行为有合理预期,而以此作为双方订立合同的基础。如果随意改变有效的合同约定,势必从另一个角度鼓励当事人违背自己的承诺,不利于维持市场主体对合同信赖的信心。

从被申请人主张的违约损失来看,并不能得出违约金过高的结论。一方面,申请人以银行还贷的利率与违约金比例的约定进行对比,作为判断违约金过高的理由,没有事实和合同依据。另一方面,如果一定要用贷款利率的高低来衡量违约金数额的约定是否合理的话,那么作为我们日常使用的个人贷款工具的信用卡的利率正好是日万分之五,而且每支取一笔另需支付手续费。也就是说,如果以贷款利率作为参考违约金数额的合理性,显然,我们日常贷款的利率高于合同的对违约金比例的约定。如此来看,违约金过高显然缺少事实依据。

C、从庭审来看,被申请人未举证支持其主张。

根据民事诉讼“谁主张谁举证”的基本原则,被申请人认为《商品房买卖合同》中有关逾期交房的违约金约定过高,应当提出相应的证据。但在庭审中,被申请人仅以申请人银行贷款利率相对较低,有过相似裁决作为理由,但没有提供任何书面证据。一方面被申请人并未向法庭举证说明贷款的具体利率及以前的类似裁决,另一方面,如前所述,贷款利率与损失无必然关系,而且类似裁决也不能作为本案的裁判依据。如果说类似裁决作为本案裁判依据,那可能意味着以后的所有逾期违约金均以该裁决的比例为准,也就是说以后《商品房买卖合同》中关于逾期交房的约定高于该裁决的部分均为无效,完全是形同虚设。显然,以已有裁决作为本案依据是不合法也不合理的,只有遵照执行合同的约定,才是对当事人意思的最大尊重,才能真正体现市场经济的契约自由原则,从而保证良好的市场契约秩序,增加市场的诚信意识。

综上,我们认为,申请人与被申请人约定日万分之五的违约金比例是合法、合理的,体现了当事人意思自治、对守约方损失的合理弥补,依法应当予以认可和维持。

3、关于自实际交付房屋之日至提交涉案房屋竣工验收合格证明文件之日止的违约金问题

双方签订的《商品房买卖合同》第八条规定,“出卖人应当在2006年3月31日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第1种条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:1、该商品房经验收合格”。根据该条款约定,被申请人应当在实际交付房屋时向申请人提交涉案房屋竣工验收合格证明的文件。然而,被申请人自向申请人实际交付房屋之日至今仍未向申请人履行提交涉案房屋竣工验收合格证明文件之义务,已构成违约,故应向申请人承担相应的违约责任。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》及其《湖南省城市房地产开发经营管理办法》的规定,房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当组织勘察、设计、施工、工程监理等单位进行竣工验收,并应当向城市规划、公安消防、人防、环保等有关部门申请专项验收。房地产开发项目经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。房地产开发企业应当将竣工验收报告和城市规划、公安消防、人防、环保等部门出具的认可文件,提交房地产开发主管部门备案。

本案中,被申请人未按法律规定和合同约定出示证明房屋经验收合格的证明文件,即将未达到合同约定的条件的房屋交付,因此,被申请人在未取得竣工验收备案证且涉案房屋未验收合格的情况下,向申请人发出的入住通知对申请人没有约束力,其在未取得竣工验收备案证的情况下向申请人发出入住通知,不能免除开发商逾期交房的违约责任。被申请人的交付行为系违约行为,理应由被申请人依法承担逾期交房的责任。只有这样,才能尽量减少开发商采取蒙骗买受人的方式在未经验收的情况下收房,同时敦促被申请人尽快取得验收文件,以保障申请人的房屋权属办理登记。

4、关于两位申请人的水管问题

另外,被申请人向申请人章sw(案号:55)、王q(案号:59)交付的房屋无故多出一根水管,严重违反了合同的约定,被申请人的行为系严重违约行为。通过申请人客厅和厨房的水管减少了申请人的可使用空间,严重妨害了申请人的生活,使申请人增加了一些如装修等本不必要的费用,同时,申请人居住的人身及财产安全可能因水管通过受到威胁,申请人要求被申请人承担一定的保险费用合情合理。该费用应当由被申请人酌情补偿,在申请人要求解除合同无果而且拆除水管不现实的情况下,申请人仅要求酌情赔偿10000元,应得到仲裁庭的支持。

以上意见,请仲裁庭采纳。

          代理人:

年 月 日

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