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物权法之不动产制度概要
www.cslawyer.com.cn 09-11-27 21:34:57 不详 王 强 【关闭

   南京财经大学法学院 王 强(讲师)

  2007年3月通过的物权法是一部具有重大意义的财产法。今天给诸位重点介绍不动产制度中的登记、共有、建筑物区分所有权、不动产用益物权、不动产抵押等制度,以及物权的民法保护。

  一、不动产登记制度

  1、物权法要求实行统一登记制度

  物权登记部门很多,分散登记弊端不言而喻。物权法只是确定了统一登记原则。在多数地区,房屋、建设用地使用权分别在房产局、土地局登记,少数地区已经在统一登记方面先走一步。

  2、不动产登记的效力

  不动产物权的设立、变更、转让和消灭(例如不动产买卖、抵押),经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。例如,农村地区的土地承包经营权,自承包合同生效时设立,地役权自地役权合同生效时设立。

  基于不动产登记簿进行的交易具有法律效力,不动产登记簿上写的是谁,就是谁的。不动产权属证明应当与登记簿一致,如果不一致,以登记簿为准。

  物权法严格区分物权的效力与合同的效力。未办理物权登记的,虽然不发生物权变动的效力,但不影响合同的效力。

  3、几项新的登记制度――登记错误的补救措施

  (1)更正登记――权利人和利害关系人可以提出,两种情况下可以更改:登记簿上的权利人书面同意确有错误;有证据证明登记确有错误(依据判决书、仲裁书等)。

  (2)异议登记――如果没有上述进行更正登记的证明文件,可以进行异议登记,如果提出异议的一方15天内不向法院起诉,异议登记失效;如果15天内起诉,等待法院判决。异议错误,承担损害赔偿责任。

  (3)预告登记――保全将来要发生的不动产物权而进行的登记。没有经过预告登记权利人同意而处分该不动产的,不发生物权效力。

  二、共有制度

  共有包括按份共有和共同共有。按份共有人对共有财产的份额,没有约定或者约定不明确的,按照出资额确定;不能确定出资额的,视为等额享有。共同共有人对共有财产不分份额地共同享有权利。

  共有物的处分和重大修缮,须经占共有份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但另有约定的除外。

  对共有物的管理费用以及其他负担,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按份共有人按照其份额负担,共同共有人共同负担。

  没有约定或者约定不明确的,按份共有人可以随时请求分割,共同共有人在共有的基础(例如婚姻)丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。

  按份共有人可以转让其享有的共有财产份额,其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

  因共有的不动产或者动产产生的债权债务,在对外关系上,共有人享有连带债权、承担连带债务,但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。

  共有人对共有财产没有约定或者约定不明确的,除共有人具有家庭关系等外,视为按份共有。

  三、建筑物区分所有权

  1、建筑物区分所有权的权利构成

  建筑物区分所有权由三项权利组成:(1)业主对建筑物内的专有部分(例如住宅、经营性用房)享有所有权;(2)业主对专有部分以外的部分(例如走廊、电梯、建筑物的外墙面、公共设施管道)享有共有的权利;(3)业主对共有部分享有共同管理的权利。

  2、道路、绿地的归属

  建筑区划内的道路、绿地原则归业主共有,但市政公用道路不归业主共有,城镇公共用地和明示归个人拥有的绿地不归业主共有(例如别墅的花园)。但绿地和道路共有不是指的是所有权,而是使用权的共有。

  3、车库和车位的归属

  物权法规定,当事人可以通过约定出租、出售或附赠车库与车位。这实际上规定了车库车位归开发商所有。但为了保护业主权利,车库车位首先应当满足业主需要。占用业主公用道路或者其他场所停放汽车的车位属业主共有。

  四、不动产用益物权

  1、农村地区的不动产用益物权

  (1)对土地承包经营权实行物权化保护,稳定农民与土地的关系。土地承包经营权自承包合同生效时设立。耕地的承包期为三十年。承包期内发包人不得收回承包地,也不得调整承包地。承包期满后,承包经营权人可以续期。家庭承包经营权只能由当地农民享有,不得抵押。其他人可以通过招标、拍卖、公开协商等方式取得荒地承包经营权,荒地承包经营权可以抵押。

  (2)农民的宅基地使用权问题。由于农民生活保障体系不健全,目前宅基地仍是农民安身立命之本。所以,有关土地管理的法律禁止宅基地转让和抵押,并且禁止城镇居民在农村购买宅基地。

  2、建设用地使用权

  (1)建设用地使用权取得的方式

  有偿出让(公开竞价方式和协议方式)和无偿划拨两种方式。物权法扩大了以公开竞价方式出让土地的范围。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的,应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押,但法律另有规定的除外。

  (2)土地分层出让制度

  土地资源具有稀缺性和不可再生性。我国很多地方出现利用地下空间和空中空间的情况,但此前土地登记很难。现在物权法将上空、地上、地下都统一叫做建设用地使用权,规定建筑物、构筑物、附属设施出让时须表明所占用的空间范围。除了四至以外,深度也需做出确定,是一个立体空间利用的制度。所有适用横向土地的都适用于纵向不动产关系。这是物权法上的一个亮点。新设立的建设用地使用权不能损害已设立的用益物权。

  (3)建设用地使用权的期限

  根据有关土地管理的法规规定,无偿划拨取得的,无期限限制。经有偿出让方式取得的建设用地使用权的最高期限:居住用地,70年;商业、旅游、娱乐用地,40年;工业、教科文卫、体育、综合或者其他用地,50年。

  住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,提前一年申请续期。不续期的,该非住宅建设用地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照现行土地管理行政法规的规定,由国家无偿取得。

  (4)提前收回建设用地使用权的补偿

  建设用地使用权期间届满前,因公共利益需要提前收回该土地的,应当对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿,并退还相应的出让金。

  3、地役权

  这是物权法新增加的物权种类,是指按照合同的约定利用他人不动产以提高自己不动产的效益的权利。地役权与不动产相邻关系不同。相邻关系基于法律明文规定而发生,是维持正常生产生活的最低需要强制性规定。地役权是由合同约定设立,不是法律强制,是在依靠相邻关系达不到自己需要的时候,就需要用地役权方法来实现。例如,正在建造中的A建筑物有可能妨碍相邻B建筑物日照,B建筑物所有权人有请求防止妨碍的权利,这属于相邻关系处理的问题。如果计划建造的A建筑物并不妨碍相邻B建筑物日照,但双方可以约定A建筑物的建造不超过六米高度,以方便从B建筑物对外眺望,这就是地役权的约定。地役权自地役权合同生效时设立,但未经登记,对不知情的第三人是没有效力的。

  五、不动产抵押制度

  1、抵押权的设立

  抵押合同必须以书面方式订立,抵押权从登记时设立。抵押权人(债权人)在债务履行期届满前,不得与抵押人(提供抵押物的人)约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。

  2、不动产抵押的抵押财产

  不动产抵押的抵押财产包括:(1)建筑物和其他土地附着物;(2)建设用地使用权;(3)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;(4)正在建造的建筑物。

  社会公益设施、权属不明的财产、依法被查封、扣押、监管的财产以及法定程序确认为违法、违章的建筑物等,不得抵押。

  3、抵押权人受偿的范围

  债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。不能达成协议的,抵押权人可以请求法院拍卖、变卖抵押财产。

  抵押权人受偿的范围如无特别约定,则包括:主债权,利息,违约金,损害赔偿金,实现抵押权的费用。

  4、地随房走与房随地走

  以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权视为一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上已存在的建筑物视为一并抵押。即地随房走,房随地走,建筑物与其占用范围内的建设用地使用权不得分别抵押给不同的人。

  但建设用地使用权抵押后,该土地上新增的建筑物不属于抵押财产,实现抵押权时(例如拍卖),应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分,但新增建筑物所得的价款,抵押权人无权优先受偿。

  5、抵押财产转让的限制

  抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

  6、抵押财产的租赁关系

  订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。

  抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权,即在抵押权实现时,该租赁关系对抵押物的受让人不发生效力。

  7、再抵押问题

  在抵押物上可以再次设定抵押权,即在不动产之上仍然可以设定第二、第三顺序的抵押权。同一财产向两个以上债权人抵押的,拍卖、变卖抵押财产所得的价款,按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的(例如同一天登记的),按照债权比例清偿。

  8、抵押权的实现与诉讼时效

  一般地说,债权人从知道或者应当知道权利被侵害时起二年内向法院请求保护民事权利,如果超过这个诉讼时效期间,就不受法律保护了。抵押权人应当在被担保的债权诉讼时效期间行使抵押权;未行使的,法院不予保护。

  六、物权的民法保护的特有方式

  对物权(当然包括不动产物权)进行民法保护的特有方式是物权请求权。物权请求权包括以下三种:(1)物的返还请求权是指无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。(2)排除妨害请求权是指第三人的行为对于权利人行使其权利构成了妨害的,物权人有权请求行为人排除该项妨害。(3)防止妨害请求权是指第三人的行为虽然还没有对权利人行使权利构成现实的妨害,但是却有构成妨害的可能性时,权利人有权请求行为人预防该妨害的发生。

  行使物上请求权不要求原告证明被告有过错,也不要求原告证明有实际损害。

  以上是有关不动产物权制度的概要。谢谢各位!

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