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房地产开发中的知识产权法律风险及对策研究
www.cslawyer.com.cn 08-08-08 09:07:04  【关闭

提起知识产权,人们往往会想到高科技和文化产业。其实,房地产开发与知识产权密切相关。工程设计、招投标、工程施工、宣传广告和楼盘销售等房地产开发行为,都会涉及著作权法、商标法、专利法等法律。但是,绝大多数房地产企业未对此引起足够的重视。近年来,房地产领域已频繁出现与知识产权有关的纠纷。从企业的长远发展来看,化解知识产权法律风险,加强知识产权保护,值得引起房地产开发商的注意。

一、房地产开发中的知识产权法律风险

风险一:楼盘设计风险

根据我国《著作权法》、《著作权法实施条例》等法律法规,建筑作品、工程设计图系著作权法的保护对象。除非合同有明确约定,否则,上述作品的修改、复制、展览、信息网络传播等著作权归作者(即上述作品的创作人),而非开发商。这意味着未经作者许可,开发商不能修改工程设计图,不能展览、通过网络传播该建筑物。同时,根据著作权法的规定,未经著作权人同意,擅自使用他人作品的,应承担法律责任。如果开发商使用的工程设计图、建成的建筑物与他人的工程设计图、建筑物雷同,则有可能因涉嫌剽窃他人的作品,而面临遭到巨额索赔或诉讼。

风险二:楼盘施工风险

在房地产开发项目的建设施工过程中,如果建设施工单位使用未经专利权人许可的技术,如隔热、保温技术,或者安装、使用未经专利权人许可而制造、销售的产品,如防盗门窗、地板等产品,开发商将因此卷入专利侵权纠纷中去。

风险三:楼盘命名风险

从近几年房地产领域发生的侵犯知识产权案件来看,很多案件是由于开发商使用的楼盘名侵犯他人的注册商权。从法律上看,根据《地名管理条例》的规定,楼盘名只要在一定区域不出现雷同即可。但是,根据《商标法》的规定,如果该楼盘名已被其他企业在房地产类别申请为注册商标,即意味着全国范围内的其他开发商在楼盘命名时使用该名称的行为,均构成对其注册商标的侵权,尽管该楼盘名符合《地名管理条例》的规定。比如,如果某一企业将“长江花园”在房地产类别申请为注册商标,则全国范围内的其他开发商均不能在楼盘命名时使用该名称。

风险四:楼盘营销风险

楼盘营销中涉及的楼盘模型、楼盘效果图、楼书、宣传片、宣传图册等作品均系著作权法的保护对象。除非合同有明确约定,否则,上述作品的修改权、摄制权、复制权、展览权、信息网络传播权等著作权归作者(即上述作品的创作人),而非开发商。这意味着未经作者许可,开发商不能复制、展览、摄制和通过网络传播该楼盘的模型、效果图、宣传片和宣传图册。另外,如果未经著作权人许可,楼盘广告中使用了他人享有知识产权的作品,比如摄影作品(图片、影视短片)、音乐作品、地图、广告作品等,开发商也可能面临著作权人的巨额索赔或诉讼。

二、房地产开发的知识产权法律风险防范策略

策略一:明确权属,增加收益

房地产开发中,开发商通常需委托其他机构、个人完成很多工作,比如建筑设计、装修设计、园林设计、楼盘名称征集、楼盘模型制作、宣传片制作、广告宣传、技术咨询等。为避免因知识产权的权属问题而引发的纠纷,开发商可以在与设计单位、传媒广告机构及相关个人订立合同时,明确约定合同履行而产生的知识产权成果的归属。必要时,依法进行知识产权登记,以进一步明确知识产权的权利归属。在拥有知识产权后,开发商不仅可以避免因使用、修改知识产权作品而产生的纠纷,还可以通过许可使用等方式增加收益。

策略二:分清责任,减少损失

就设计方面而言,开发商可在相关设计合同中明确约定:设计方应保证其设计图纸和设计方案不侵犯他人的知识产权;如果其设计图纸、方案侵犯他人知识产权,设计方应对开发商因此遭受的损失予以赔偿。

就施工方面而言,开发商可在施工合同中明确约定:施工方保证其使用的技术和材料不侵犯他人的知识产权;如果其使用的技术和材料侵犯他人的知识产权,施工方应对开发商因此遭受的损失予以赔偿。

就楼盘营销而言,开发商可在与广告传媒机构订立的相关合同中明确约定:其完成的楼盘模型、楼盘效果图、宣传短片、宣传图册和使用的地图、图片、音乐、影视短片不侵犯他人的知识产权;如果因其侵犯他人知识产权而使开发商遭受损失的,应对此予以赔偿。

策略三:掌握信息,避免被动

为避免因侵犯他人知识产权而遭受损失,开发商应尽可能掌握详尽的资料,做必要的权利冲突审查,防止陷入被动局面。比如,在为楼盘命名时,进行必要的注册商标检索,防止楼盘名称侵犯他人的注册商标;在楼盘设计和园林设计时,了解相关设计作品的权属,防止自己的楼盘设计、园林设计侵犯其他开发商或设计人的知识产权。

三、房地产开发的知识产权法律保护策略

策略一:商标保护

开发商应及时将自己开发的楼盘的通用名称申请注册商标,以提升楼盘的品牌价值,并防止他人将自己的楼盘通用名抢注为注册商标。比如,将“长江花园”、 “春天花园”等楼盘名称在房地产类别申请为注册商标。如具备条件,可以向相关部门申请认定注册的楼盘商标为驰名商标,或者通过诉讼途径将楼盘名称认定为驰名商标,以最大限度地保护楼盘商标。

策略二:商号保护

很多开发商都将企业的商号作为楼盘名称的一部分,以提高楼盘的价值。比如,“佳乐·长江花园”、“天立·春天花园”、“天立·墨香苑”、“向阳·波士顿”、“利君·枫林丽景”等。由于商号的地域性限制,其他地域的开发商的商号可以与他人的商号相同,并能以该商号为楼盘命名,甚至将该商号申请注册为商标。为了防止他人使用与自己相同的商号,或者将自己的商号申请注册为商标,导致自己苦心打造的楼盘品牌被他人使用,甚至不能以自己的商号为楼盘命名,开发商应及时将商号在房地产类别申请为注册商标。条件具备时,可以申请认定该商标为驰名商标,以扩大商标保护范围。比如,“龙湖”、“协信”等已申请注册为房地产商标,并在所开发的楼盘中使用。

 

策略三:域名保护

域名具有唯一性、排他性和识别性,域名往往用形象的标记来标识各个网站,以方便人们的记忆。因此,域名在很大程度上有了广告宣传的功能。域名就如同网上的“商标”,蕴藏了巨大的商业价值。因此,开发商应当注意对域名的保护。虽然对域名的保护还没有商标制度完善,但房地产企业也应当尽早申请相关的域名,防止己方的商标与他人的域名冲突,并利用域名扩大自己的影响。

策略四:专利保护

开发商应根据有关法律规定建立起一整套的专利项目筛选、申报、专利权保护、专利实施许可、专利产品销售许可等制度,使企业的技术权益得到切实的保护,技术资产运营增值。比如,间壁墙、隔绝墙的构造,屋面覆盖层,建筑物的开口处用的固定式或移动式闭合装置,天窗,檐槽等均可以申请专利。

策略五:商业秘密保护

 

商业秘密是开发商重要的无形资产,主要包括技术信息和经营信息。开发商除了应当加强保密措施以外,还应当注意利用合同保护商业秘密。一方面,开发商与内部员工在签订劳动合同时,可以写入保密规定,规定员工保密的义务。另一方面,开发商与外部的其他单位订立合同时也可规定保密条款。对于高级管理人员或核心技术人才,还可

房地产开发中的知识产权法律风险及对策研究

提起知识产权,人们往往会想到高科技和文化产业。其实,房地产开发与知识产权密切相关。工程设计、招投标、工程施工、宣传广告和楼盘销售等房地产开发行为,都会涉及著作权法、商标法、专利法等法律。但是,绝大多数房地产企业未对此引起足够的重视。近年来,房地产领域已频繁出现与知识产权有关的纠纷。从企业的长远发展来看,化解知识产权法律风险,加强知识产权保护,值得引起房地产开发商的注意。

一、房地产开发中的知识产权法律风险

风险一:楼盘设计风险

根据我国《著作权法》、《著作权法实施条例》等法律法规,建筑作品、工程设计图系著作权法的保护对象。除非合同有明确约定,否则,上述作品的修改、复制、展览、信息网络传播等著作权归作者(即上述作品的创作人),而非开发商。这意味着未经作者许可,开发商不能修改工程设计图,不能展览、通过网络传播该建筑物。同时,根据著作权法的规定,未经著作权人同意,擅自使用他人作品的,应承担法律责任。如果开发商使用的工程设计图、建成的建筑物与他人的工程设计图、建筑物雷同,则有可能因涉嫌剽窃他人的作品,而面临遭到巨额索赔或诉讼。

风险二:楼盘施工风险

在房地产开发项目的建设施工过程中,如果建设施工单位使用未经专利权人许可的技术,如隔热、保温技术,或者安装、使用未经专利权人许可而制造、销售的产品,如防盗门窗、地板等产品,开发商将因此卷入专利侵权纠纷中去。

风险三:楼盘命名风险

从近几年房地产领域发生的侵犯知识产权案件来看,很多案件是由于开发商使用的楼盘名侵犯他人的注册商权。从法律上看,根据《地名管理条例》的规定,楼盘名只要在一定区域不出现雷同即可。但是,根据《商标法》的规定,如果该楼盘名已被其他企业在房地产类别申请为注册商标,即意味着全国范围内的其他开发商在楼盘命名时使用该名称的行为,均构成对其注册商标的侵权,尽管该楼盘名符合《地名管理条例》的规定。比如,如果某一企业将“长江花园”在房地产类别申请为注册商标,则全国范围内的其他开发商均不能在楼盘命名时使用该名称。

风险四:楼盘营销风险

楼盘营销中涉及的楼盘模型、楼盘效果图、楼书、宣传片、宣传图册等作品均系著作权法的保护对象。除非合同有明确约定,否则,上述作品的修改权、摄制权、复制权、展览权、信息网络传播权等著作权归作者(即上述作品的创作人),而非开发商。这意味着未经作者许可,开发商不能复制、展览、摄制和通过网络传播该楼盘的模型、效果图、宣传片和宣传图册。另外,如果未经著作权人许可,楼盘广告中使用了他人享有知识产权的作品,比如摄影作品(图片、影视短片)、音乐作品、地图、广告作品等,开发商也可能面临著作权人的巨额索赔或诉讼。

二、房地产开发的知识产权法律风险防范策略

策略一:明确权属,增加收益

房地产开发中,开发商通常需委托其他机构、个人完成很多工作,比如建筑设计、装修设计、园林设计、楼盘名称征集、楼盘模型制作、宣传片制作、广告宣传、技术咨询等。为避免因知识产权的权属问题而引发的纠纷,开发商可以在与设计单位、传媒广告机构及相关个人订立合同时,明确约定合同履行而产生的知识产权成果的归属。必要时,依法进行知识产权登记,以进一步明确知识产权的权利归属。在拥有知识产权后,开发商不仅可以避免因使用、修改知识产权作品而产生的纠纷,还可以通过许可使用等方式增加收益。

策略二:分清责任,减少损失

就设计方面而言,开发商可在相关设计合同中明确约定:设计方应保证其设计图纸和设计方案不侵犯他人的知识产权;如果其设计图纸、方案侵犯他人知识产权,设计方应对开发商因此遭受的损失予以赔偿。

就施工方面而言,开发商可在施工合同中明确约定:施工方保证其使用的技术和材料不侵犯他人的知识产权;如果其使用的技术和材料侵犯他人的知识产权,施工方应对开发商因此遭受的损失予以赔偿。

就楼盘营销而言,开发商可在与广告传媒机构订立的相关合同中明确约定:其完成的楼盘模型、楼盘效果图、宣传短片、宣传图册和使用的地图、图片、音乐、影视短片不侵犯他人的知识产权;如果因其侵犯他人知识产权而使开发商遭受损失的,应对此予以赔偿。

策略三:掌握信息,避免被动

为避免因侵犯他人知识产权而遭受损失,开发商应尽可能掌握详尽的资料,做必要的权利冲突审查,防止陷入被动局面。比如,在为楼盘命名时,进行必要的注册商标检索,防止楼盘名称侵犯他人的注册商标;在楼盘设计和园林设计时,了解相关设计作品的权属,防止自己的楼盘设计、园林设计侵犯其他开发商或设计人的知识产权。

三、房地产开发的知识产权法律保护策略

策略一:商标保护

开发商应及时将自己开发的楼盘的通用名称申请注册商标,以提升楼盘的品牌价值,并防止他人将自己的楼盘通用名抢注为注册商标。比如,将“长江花园”、 “春天花园”等楼盘名称在房地产类别申请为注册商标。如具备条件,可以向相关部门申请认定注册的楼盘商标为驰名商标,或者通过诉讼途径将楼盘名称认定为驰名商标,以最大限度地保护楼盘商标。

策略二:商号保护

很多开发商都将企业的商号作为楼盘名称的一部分,以提高楼盘的价值。比如,“佳乐·长江花园”、“天立·春天花园”、“天立·墨香苑”、“向阳·波士顿”、“利君·枫林丽景”等。由于商号的地域性限制,其他地域的开发商的商号可以与他人的商号相同,并能以该商号为楼盘命名,甚至将该商号申请注册为商标。为了防止他人使用与自己相同的商号,或者将自己的商号申请注册为商标,导致自己苦心打造的楼盘品牌被他人使用,甚至不能以自己的商号为楼盘命名,开发商应及时将商号在房地产类别申请为注册商标。条件具备时,可以申请认定该商标为驰名商标,以扩大商标保护范围。比如,“龙湖”、“协信”等已申请注册为房地产商标,并在所开发的楼盘中使用。

 

策略三:域名保护

域名具有唯一性、排他性和识别性,域名往往用形象的标记来标识各个网站,以方便人们的记忆。因此,域名在很大程度上有了广告宣传的功能。域名就如同网上的“商标”,蕴藏了巨大的商业价值。因此,开发商应当注意对域名的保护。虽然对域名的保护还没有商标制度完善,但房地产企业也应当尽早申请相关的域名,防止己方的商标与他人的域名冲突,并利用域名扩大自己的影响。

策略四:专利保护

开发商应根据有关法律规定建立起一整套的专利项目筛选、申报、专利权保护、专利实施许可、专利产品销售许可等制度,使企业的技术权益得到切实的保护,技术资产运营增值。比如,间壁墙、隔绝墙的构造,屋面覆盖层,建筑物的开口处用的固定式或移动式闭合装置,天窗,檐槽等均可以申请专利。

策略五:商业秘密保护

商业秘密是开发商重要的无形资产,主要包括技术信息和经营信息。开发商除了应当加强保密措施以外,还应当注意利用合同保护商业秘密。一方面,开发商与内部员工在签订劳动合同时,可以写入保密规定,规定员工保密的义务。另一方面,开发商与外部的其他单位订立合同时也可规定保密条款。

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