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关于长沙高开区农村集体土地征地拆迁的调查报告
www.cslawyer.com.cn 08-05-26 14:10:13  【关闭

一、概况:

(一)调查对象

以目前长沙高新技术产业开发区所属“长沙软件产业园和新材料产业基地(简称“麓谷”基地)”的全面开发建设中,东方红镇所辖范围为例。其中涉及麓谷园区主干道涉及桐梓坡路西延线、高新路、咸嘉湖路、麓景路、麓泉路、麓松路、长川路等公路的建设,另外,还有进入麓谷园的高新技术企业的建设用地,总面积4500亩。被征土地性质:农用地。其土地所有权分属四个农村居委会所有。这次征地拆迁土地红线范围俗称为“麓谷五期”,其中的有关征地拆迁政策按长沙市及岳麓区的规定执行。

1、地理、人口及经济概况。

全镇8000多在册人口,“麓谷五期”被征用土地上涉及被拆迁户780户,2619人。农业人口 2239人,非农居民380人。

被拆迁房屋总面积46万余平方米,其中合法建筑面积与违法建筑面积的比例为6:4。

地理位置处于长沙市西区城郊结合部。原属国营农场,农民收入偏低,耕地条件一般,主要农作物为稻谷。2000年后,二所综合性大学的迁入带动了周边经济的发展,农民收入稳步上升。各农户的收入差距拉大。主要表现在农民住宅房屋面积悬殊大,房屋出租和小作坊经营是其主要收入来源。现在农民总体收入居市中等水平。

2、征地实施概况:

①、征地时间:2004年4月18日发出征用土地方案公告之日起至2005年底基本结束,共20个月。

用地单位:长沙高新技术开发区土地储备中心

根据《长沙市土地统征开发实施方案》(长政发[2000]7号文)第三条、第四条的规定:长沙市在城市规划区范围内的集体土地实行成片统征,并停止(自本方案实施之日起)按项目征用农用土地。土地统征开发具体工作由市土地行政主管部门所属的征地开发中心承担。2004年,长沙高新技术开发区土地储备中心经核准,具体承担高开区内的成片土地统征工作(即征地、补偿安置),然后向土地储备中心负责按法定出让程序,将征用的土地出让给高开区引进的高新技术企业。

由此看出,在麓谷五期具体实施征地开发过程中的用地单位,不是以后的实际用地单位,而是高开区土地储备中心。

②实施征地范围内农村房屋拆迁补偿的主体为:

第一、长沙市国土局高开区分局:负责组织具体的征地补偿安置工作,即:根据《长沙市征地补偿安置条例》(简称《条例》)和《长沙市征地补偿安置条例实施办法》(简称60号令)的规定:其职责为:

(1)参与拟订征用土地方案;

(2)办理征地补偿登记,并组织进行现场调查核实;

(3)拟订征地补偿安置方案;

(4)发布征地补偿安置方案公告;

(5)支付征地补偿安置费用;

(6)责令限期拆迁腾地。

第二、长沙高新技术产业开发区拆迁事务所

长沙市编委《关于成立长沙高新技术开发区拆迁事务所的通知》(长编办发[2004]72号文)核定该拆迁事务所为自收自支全民事业单位,配备事业编制8名,业务归国土局管理,所长享受正科长级待遇。2004年8月12日,该拆迁事务所经有关机关登记并核发了《事业单位法人证书》和机构代码证。业务范围为“为高亲区建设用地提供拆迁服务、建设用地的拆迁安置、补偿、检查和服务”

高开区国土分局与拆迁事务所的分工:高开区国土分局将现场调查和与被拆迁户签订协议支付补偿费的两项工作委托拆迁事务所实施,其它有关行政事务如公告的发布、资料核查、审批、责令限期腾地等工作一律由其代行市国土局的有关职权,具体组织实施。

其中,如被拆迁户没有与拆迁事务所签订征地补偿协议的,由国土局责令限期腾地,直至申请法院强制执行;如已签协议而不履行搬迁拆房义务的,则由拆迁事务所向法院提起民事诉讼。其争议解决的操作模式参照《城市房屋拆迁管理条例》进行。

3、补偿适用的法规与政策:

a、《土地管理法》及其实施条例。主要内容是涉及土地补偿费的补偿标准、违法建筑不予补偿;对补偿标准争议的行政裁决的依据等;

b、《条例》及其60号令。主要对土地补偿费的总和的补偿标准为:前三年总产值的10倍至15倍房屋和青苗的补偿标准,违法建筑不予补偿;

c、长沙市国土资源局《关于岳麓区国土分局“征地补偿若干问题请示”的答复(长土政发[2002]27号文,简称27号文)》;主要对一户多基的,对于正批准建有新房、旧房未拆除的,一律按违法建筑处理,不予补偿。合法建筑中的未达标装饰装修,不予补偿。农业人口给予重建地安置,非农业人口不能给予重建地安置。

d、长沙市岳麓区人民政府关于《岳麓区农村住宅建设管理暂行办法》(岳政发[2000]19号文,简称19号文)。父母可批建房面积必须按标准集中或分散到子女建房面积标准中。独生子女可奖励1人建房标准面积。人均底层面积可达20平方米,杂屋每户15平方米,限建2层,超标的部分的面积均不予认定为合法建筑。

(二)调查方法

1、亲自参与。笔者作为拆迁事务所的专项法律顾问,全程参与了麓谷五期的整个征地拆迁过程,包括文书、公告的审查,拆迁争议的分歧解答和处理,民事诉讼代理、行政非诉执行的法律服务等。

2、与被拆迁户直接接触了解。

3、对比周边兄弟省市的拆迁政策和工作,适当引用机关信息。

4、资料核对。

二、征地拆迁主要法律疑难问题分析

根据2005年4月6日《长沙晚报》报道,从长沙及省内兄弟市州的初步测算结果来看,长沙综合补偿标准较高,今后的政策在坚决制止违章建筑和非正常装修。

另外,目前湖南省人大常委会2006年的地方立法计划中,已将《条例》和60号令纳入修订范围。这将对征地补偿标准的提高作好了立法上准备。在本次拆迁中,房屋拆迁问题最难处理。主要原因:

(一)、目前,国家还没制定和颁布城市规划区内因城市建设需要,依法征用集体土地后农民房屋拆迁补偿安置的专门法规,因此,解决城郊结合部农民房屋拆迁问题,缺少必要的法律规范。但城市建设的发展,依赖于旧城改选和对外拓展,这就无法回避农村集体土地上的房屋拆迁问题。因此,首先需要就城市规划区内农村集体土地征地拆迁的相关法律问题进行研究。

1、农村集体土地征地拆迁的法律性质的界定需明确

麓谷五期许多被拆迁人认为,该地为国有土地,因此,现在进行的拆迁活动,应当按照《长沙市城市房屋拆迁管理条例》中的标准补偿,现农村房屋最高只有560元/平方米,而城市房屋补偿的最高达2000元/多平方米。这是拆迁过程中存在的重大争议之一。也就是说,拆迁人与被拆迁人之间应该是平等的民事主体关系。这就将“征地”与“拆迁”划分为两种性质的行为,即“征用”为行政行为,“拆迁”为民事行为。两种土地性质之争实质上是“征地”与“拆迁”的行为性质之争,直接就是拆迁房屋补偿标准之争。本次拆迁是在国有土地上进行的,应该是民事行为,就应该按城市房屋的标准进行补偿。

笔者认为,应当将本次征地拆迁界定为行政行为。其理由是:

第一、所有权性质应该按登记所属的性质这准。该土地原来虽然是为国营农场,但一直没有按国有土地性质进行所有权登记,且该镇范围内土地一直属于各居委会农村集体经济组织所有,土地使用权证登记的也是集体性质。农民建房也是按集体土地性质进行报建,没有交纳土地使用出让金。

第二、《土地管理法》第二条规定:中华人民共和国实行土地的社会主义公有制,即全民所有和劳动群众集体所有制;国家为公共利益的需要,可以依法对集体所有的土地实行征用。这种国家征用是典型的行政行为。《条例》第三条规定,征地补偿安置,是指国家为了公共利益需要,依法征用集体所有的土地,对被征地的农村集体经济组织和农民(包括其合法使用集体土地的个人)进行补偿安置行为。因此,征地拆迁总体上是行政机关的行政管理活动,是行政行为,这一行为的标的是土地,至于房屋拆迁,则作为土地征用过程中对地上定附着物进行补偿的内容,整体上仍然包含在征用这一行为中。因此,本次征地拆迁自然是按集体土地性质实施的征地拆迁。具体由市政府及其国土部门通过行政职能予以实施。2、农村集体土地征地后房屋拆迁争议的解决程序应尽快完善。

征地拆迁中涉及到的房屋拆迁安置补偿,应当按照《条例》的规定,可由政府行政裁决,对裁决不服的,当事人可以不服行政裁决为由,向法院提起行政诉讼。当前农村集体土地征地拆迁主要在补偿标准和补偿数额两个方面存在争议。(1)、关于补偿标准的争议的解决程序。

《条例》第15条规定对补偿标准的争议由县级以上人民政府协调;协调不成的,由批准征用土地的人民政府裁决,征地补偿安置争议不影响征用地方案的实施。但由于该补偿标准已由有关法规、规章及政策予以明文规定,实践中围绕补偿标准产生的争议出现后,一般被拆迁人很少向政府提出裁决申请。经调查,原因有二:一是被拆迁人法律意识不强,将这些争议处理方法予以放弃,然后,将重点放在了房屋及设施的数额补偿方面,以期待在签订协议时争取高标准的补偿;二是有的被拆迁人认为申请裁决没有用,其理由是反正在裁决中,不影响征用土地方案的实施,即使申请了行政裁决,在裁决下来时房屋早已被拆了。再者裁决的结果一般不会改变原公告的标准。因此,除了这唯一的裁决方式外,没有规定相关的行政诉讼途径。也就是说对于未申请政府对补偿标准进行行政裁决而又不签订《拆迁安置补偿协议书》的情形如何处理没有像城市房屋拆迁一样规定相关的法律程序。

(2)、关于补偿数额争议的解决程序。《条例》和60号令均没有规定争议解决的程序。实践中,对于不同意签订《拆迁安置补偿协议书》的被拆迁户,均通过市国土局根据《条例》第47条的规定“违反本条例规定,被征地方阻挠国家建设征用土地的,由市、县(市)人民政府土地行政主管部分责令限期拆迁腾地;逾期不拆迁腾地的,申请人民法院强制执行”,拆迁事务所的申报,对被拆迁户的资料进行核查后,以《责令限期腾地裁决书》的形式,送达给被拆迁人后,再给10日左右的自动拆除期限。对在该期限届满后从未自动拆除的,则由市国土局申请法院强制执行。法院对此类非诉执行案件,通过行政庭对市国土局的行政行为合法性进行审查并组织有关被拆迁户参加听证会。最后下达有关裁定书。

这样一来,被拆迁人仍然没有行政诉讼的救济途径。

另外,对于已签订《拆迁安置补偿协议书》而又不自动拆除房屋的,没有规定是通过行政诉讼还是民事诉讼的途径来解决问题。

建议:对于补偿标准有争议但既不签订协议又不向政府申请行政裁决的,像城市房屋拆迁管理条例那样明确规定通过行政诉讼解决。对于已签订协议而不拆除房屋的,均规定以民事诉讼方式向法院起诉。

(二)关于实施征地拆迁的主体地位没有明确。

《土地管理法实施条例》第25条规定了征地拆迁的主体是县级政府的土地行政主管部门。杭州市对于集体土地的征用中有关拆迁主体的规定比较明确,除了国土部门外还有国土部门指定的拆迁机构均可进行具体的征地拆迁工作。而长沙市的《条例》第4条规定:市人民政府土地行政主管部门负责市辖区范围内征地补偿安置工作;县(市)人民政府土地行政主管部门负责本县(市)范围内征地裣安置……第五条规定:“市、县(市)人民政府土地主管部门应当依照本条例对被征地的农村集体经济组织和农民给予补偿安置……”但是没有对拆迁事务所的地位予确立。前文已述,这征地行为是行政行为,不能像城市房屋拆迁那样由用地单位 委托拆迁事务所进行拆迁,这是民事行为。征地过程中,拆迁事务所能否接受国土部门的委托进行拆迁?关于该拆迁事务所的性质认定问题,颇有争议。其本身和资质方面没有问题(不是民间的中介机构),不是行政机构的拆迁事务所接受行政事务的法律依据不足。其中还涉及该项拆迁要不要《拆迁许可证》。

笔者的观点是:法律、法规均没有规定国土部门实施征地拆迁需要取得拆迁许可证,国土部门的征地行为程序合法的话,无需自己给自己颁发拆迁许可证;另外,国土部门在实施征地拆迁具备法定权力的条件下,对有关事务进行委托授权并不为法律所禁止,但是,为了今后工作的顺利进行,应该对其所属的拆迁事务所的地位通过立法来予以明确。

现在,高开区国土分局通过市国土局的具体授权,承办具体工作,只有在对外出具法律文书、经费划拨等方面以市国土局的名义进行。

其中,高开区国土分局又将被拆迁户地上附着物(包括房屋及其设施、青苗)的协议签订具体事务委托给高新区拆迁事务所(出具了书面《授权委托书》),拆迁事务所可以自己的名义与被拆迁人签订《拆迁安置补偿协议》,并可以拆迁事务所的名义向法院提起民事诉讼。

三、征地拆迁主要现实矛盾的分析。

在城市规划区内实施农民房屋拆迁,不同于在城市规划区实施国有土地上的居民房屋拆迁,情况比较复杂,呈多样性。此次征地拆迁工作中遇到的问题,较为突出的反映了目前我市农村集体土地征地拆迁中的常见问题,也是目前农村集体土地征地拆迁工作的难点问题,主要体现在如下几个方面:

(一)动迁难

主要原因有:

1、文件规定的补偿标准过低,是造成动迁工作难度大的最重要原因。60号令规定,补偿主要包括土地及其地上附着物、农业人口安置两个方面。拆迁户对于补偿标准难以接受。此次征地拆迁工作,在实施前相关部门就已做了大量宣传、动迁工作,按照法定程序,发出征地拆迁通知并予以公告等,明确按照政府60号令和27号文规定的补偿标准,给予补偿,但收效甚微。我们查阅了其他城市的征地拆迁的规定,基本上各大城市均规定,在城市规划区以外的征地拆迁,可以另行制定规定,但在城市规划区以内的征地拆迁,一律按本地城市拆迁管理条例规定执行,包括补偿标准。而长沙市单独制定农村集体土地征地拆迁的60号令和27号文,与其他各大城市有非常明显的区别。

60号令第25条规定:对按合法建筑面积和违章建筑结构的重置价格剔除残值后的标准予以补偿,装修按27号文的要求必须达标才能给予补偿,所有的违法建筑及其装修不予补偿。按19号文的规定每人20平方米的合法建筑核定,建筑物限二层,超层超面的不予补偿。这样算下来,最高的补偿标准只有房屋560元/平方米,设施最高的100元/平方米。相对本市城市房屋补偿而言,差距太大。60号令是2000年实施的,这6年来,长沙市的商品房屋价格每年增幅达10—13%。而现在的房屋补偿标准则没有变化。当然,这个问题在以后会得到解决。长沙市政府已在修订《条例》和60号令,其中,主要修改补偿标准过低的问题。

据了解,我此次在实施征地拆迁工作时,均采用了变通方法,以提高补偿数额,即:为了提高被拆迁人拆迁的积极性,分时段对其规定了不同标准的奖励办法。其依据就按被拆迁户的违章建筑面积给予35元/平方米“按期拆迁奖励”。如果按期拆除了房屋,则给予相应的奖励,没有按期拆除房屋,则不能享受访份奖励。但这种作法的弊端是显而易见的,一是动迁工作中人为因素无法避免,扩大了政策执行的随意性,二是会形成拆迁户既然不执行文件规定,则可随意要价的情况,增加动迁工作的难度。

2、没有妥善解决农业人口安置保养问题。《条例》和60号令未规定具体标准,与《土地管理法》及其《实施条例》的提法一样,没有细化,所以,操作模糊。江苏、浙江、深圳、济南等省市对失地农民的社保、医保等保障机制已相继建立健全,一般采取政府出一点、被征地的集体经济组织出一点、农民个人出一点的办法筹集了农民的社保和医保费用,使农工民失地后和生活养老保险都无后顾之忧。据了解,“十一五”期间长沙劳动保障工作将积极构建普惠性的社保体系……最终在实体上保障民众的根本权益。长沙市将重点解决好农民工、被征地农民、农业人口三类人群的社会保障问题。这实际上是迫切需要解决的问题。除了应该尽快建立健全失地农民的保障机制外,还可以参考国外通行的做法,以市政建设为目的进行拆迁时,在市政工程项目如公路等建成后,分配给拆迁户合理的股份,以股利分红对其进行补偿,这种做法在深圳市的拆迁工作中已得到较为成功的运用。农民主要是依赖土地生存,仅给予数万元的安置、保养费用,不如给予股利分红,更有利于农民的生存利益。或者通过采用发行土地债券的方式,解决农民征地补偿低与国家建设用地征地成本高的矛盾,也使农民可以获得较长时期的土地收益,并获得生产自救和发展所必需的资金。

3、村小团体合力较强。实施拆迁时,尽管在坚持文件规定的补偿标准的情况下,充分考虑到具体情况而采取了变通执行的方法(如对待房屋面积较大的户,有两个以上单列户,但只有一个产权证的,给予产权拆分的方式,以达到套用较高的补偿标准的方法等,实际上提高了补偿标准),但此次征地拆迁工作开始后,前20天仍无一户搬迁,动迁工作一度陷于停滞状态,但自从有一户搬迁之后,2005年7月—8月左右基本上达到搬迁高峰期。对于这一情况,我们分析认为,主要是拆迁户关系较为紧密,从众思想突出。基于农村所固有的居住、生活环境和特点,农村集体土地住户间关系较为紧密,相互间沾亲带故或交往密切,具有一定的小团体合力,人员从众、甚至盲从现象较为明显,这一点,与城市拆迁具有明显的差异。对于动迁工作而言,既有利的一面,也有不利的一面,对此,要充分利用有利的因素,重点突破,做好思想分化工作,达到以点带面的效果。

4、户情差异较大。该地区被征地拆迁780余户,各户房屋面积及附属物、经济条件、收入来源、家庭成员结构、人口成份。户情差异较大。对此类情况,有下列措施:对夫妻二人各一户籍,但只有一个权属证的,一概按一户一基的可批面积计算,产权面积累计为合法面积;对夫妻二人同一户籍,但分别取得房屋权属证明的,也按一户一基的可批面积计算为俣法面积。另外,不少农民的被拆迁房屋,户均面积较大,最大的户达500多平方米,而有的全部是违法建筑,以致各户房屋补偿和农业人口安置的标准、数额差别较大,各拆迁户基于不适当的相互攀比而产生的利益要求的期望值差别较大,给动迁工作带来一定难度。

(二)土地、房屋权属情况复杂,违法建筑比例较大

由于历史原因,对于农村集体土地的土地使用权及房屋合法权属的登记管理,不够严格,征地拆迁中常出现手续不全现象,情况较为复杂,而是否认定相关权属将直接影响补偿利益。本次拆迁时对于1987年1月1日以前的建筑物的认定均以1987年该镇国土所的地籍调查核实的资料为准,1987年1月1日以后的建筑物均以土地、房地产和规划主管部门所核发的建筑物相关证件为准。但是,还是有许多特殊情况“无法可依”。如有的拆迁户有土地使用权手续,无房屋建造合法手续,有的只有房屋建造手续,而无土地使用权手续;还有一些村民住户翻建的新房屋,虽然按规定履行了审批手续,但在翻建时扩大多建的情况较多,诸如此类的问题时刻困扰着工作人员。此外,由于客观原因,过去村、组、区、乡对村民建房行为规范滞后,管理不到位,致使村民群众不经审批自建自搭房屋的现象很普遍,特别处于城市近郊的村民群众,受利益驱动依靠地理优势,搭建房屋出租给外来人口居住,以获取租金收益。如此次合法建筑面积与违法建筑面积比例达到约6:4,征地拆迁中曾遇到有的户合法建筑面积小于违法建筑面积,甚至有全部为违法建筑的情况出现。在本次拆迁中,对于违法建筑有的也通过变通方式给予了补偿,但是否对所有被拆迁户的违法建筑均按统一的标准执行?如尺度不一,亦会引发矛盾。除了本地农民的违章搭建之外,外来流动人口在违法建筑方面扮演了较为重要的角色,必须加强执法力度,严格禁止外来人口从事违法建筑的搭建。

(三)对于农村集体土地征地拆迁的补偿办法和执行文件的尺度不一 ,拆迁户形成对比落差,对征地拆迁工作带来不利因素:

(1)、补偿的办法不一。前文已述,目前我市各区对于农村集体土地征地拆迁均采取了“变通”方法执行文件规定,但各区的执行方法不同,即使是该镇范围内的前几次涉外和一师的拆迁补偿办法都有区别,本次的拆迁通过变通执行后的实际标准高于前几次的。

(2)掌握尺度不一。如,对于土地及房屋合法权属手续不全的问题,对建新未拆旧的,对有的旧屋一般不予补偿,而对有的又根据情况作了区别对待。。此次征地拆迁原则上上把握较为严格。上述方法与尺度不一带来的影响,在此次征地拆迁工作中反映并不十分明显,但因为即将开始征地拆迁的“麓谷六期”,届时这种不一致可能会一定程度上给征地工作的顺利进行带来不利影响。笔者建议可以协调,统一补偿办法和尺度,尽量减少可能带来的矛盾。

(四)易发生群体性纠纷和暴力对抗事件。

此次拆迁尚未出现群体性纠纷和暴力对抗事件,但也有没有理解好征地拆迁补偿政策而上访的。但在以后的征地拆迁中需要采取更好的思想工作措施。因为农村集体土地拆迁户文体水平总体不高,法制意识相对较低,发生拆迁纠纷后,易发生群体性事件和暴力对抗纠纷。特别是对违法建筑的拆除,矛盾更大。

四、下一步农村集体土地开发征地拆迁工作的几点建议:

(一)总体拆迁工作以加强对拆迁户的思想工作为主。

土地以及房屋是农民的生存之本。对于农村集体土地征地拆迁工作,要从实践“三个代表”重要思想和维护社会稳定的大局出发,加强宏观管理和控制,总体上高度重视、依法实施、文明执法、积极坚决、顾全大局。

1、立法方面

加强并加快修订《条例》及60号令。主要内容:一提高补偿标准,缩小农村和市房屋拆迁的补偿差距;第二、增加“争议”解决的具体程序条款。与《长沙市城市房屋拆迁管理条例》的争议解决程序的协调,未签协议的,通过行政诉讼解决,已签协议的通过民事诉讼解决;第三,对安置补助费制定具体标准;第四、征地农民的养老保险费应有明确的规定。对出资主体、标准和支付办法应有章可徇。吸收杭州、江苏、济南、深圳等地先进经验,完善各次征地的农民养老金的法律制度。

2、执法方面

(1)、在征地拆迁工作中特别注意维护社会稳定。党的十六大报告指出:完成改革和发展的繁重任务,必须保持长期和谐的社会环境。避免出现群体性事件;同时,要尽量避免不同权利主体之间巨大的利益差异,促进派城乡结合部社会的稳定和经济的稳步发展。

(2)、统一认识,相互协调。农村集体土地征地拆迁工作,涉及到多个职能部门和单位,而各部门是否能够统一认识,相互协调,执法水平如何等对于工作的顺利开展,是十分重要的。

(3)排查摸底,掌握户情,适时调整。做好先期调查工作,以便于制定总体动迁方案,特别是补偿优惠方案,并根据调查的情况,适时对补偿标准、补偿方案进行调整。做好有号召力的重点人员的思想工作,使这类重点人员带头服从政府征地拆迁工作,达到以点带面的效果。

(二)均衡各方利益,根本解决征地拆迁后的生产、生活问题,这是解决征地拆迁矛盾的根本所在。

在征地拆迁工作中表现出来的拆迁人与被拆迁人间的矛盾和问题,实质是三方关系的矛盾,在国家法律、法规不配套不健全,市政府相关文件规定标准较低,滞后于现实的情况下,农村集体土地征地拆迁工作,应当以与时俱进的思想理念,在《条例》和60号令修订之前,制定适当的方案,在不改变相关文件规定的补偿标准的前提下,灵活掌握,变通执行,以适度提高补偿数额或以其它方式,解决群众实际困难。目前可能采取的方式主要有二种:一种是提高补偿数额,另一种是根据拆迁户的不同情况和要求,将被拆迁人的拆迁速度与安置房屋的标准挂钩,先建设好重建地安置项目,让被拆迁人感觉到对安置房的期望值要远远大于被拆迁房屋“额外补偿”的期望值。


湖南二十一世纪律师事务所

律师:刘耀华
2006年6月23日


注:

1、杭州市征用集体所有土地房屋拆迁争议裁决办法

拆迁人与被拆迁人之间的房屋拆迁争议,可按本办法申请行政裁决,也可就房屋拆迁补偿,安置事宜直接向人民法院提起民事诉讼。

拆迁人与被拆迁人之间签订拆迁补偿安置协议后,因被拆迁人拒绝搬迁而发生争议的,拆迁人可以依法申请裁,也可以依法向人民法院提起行政诉讼。

本办法所称房屋拆迁争议,是指拆迁人与被拆迁人之间对房屋或其他设施的拆迁补偿形式、补偿金额、安置人口、安置方式、安置面积、安置地点、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事宜,经协商达不成协议而产生的争议。

杭州市国土局是统范围内论争议的裁决机关。杭州市征地拆迁办公室受市国土局委托,负责本区范围内征用集体所有土地房屋拆迁争议的裁决的具体工作。

拆迁人与被拆迁之间的房屋拆迁争议,可申请行政裁决,也可民事起诉。

2、杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例

因征用集体所有土地需要拆迁房屋的可以由当地人民政府组织统一搬迁,也可由拆迁人自行拆迁或委托市人民政府确定的具有房屋拆迁资格的单位办理拆迁事宜,实行综合开发的地区,应实施统一搬迁。

3、长沙市征地补偿安置条例

四十七条:违反本条例规定,被征地方阻挠国家建设征用土地的,由市、县人民政府土地征政主管部门责令限期拆迁腾地,逾期不拆迁腾地的,申请人民法院强制执行。

4、2006年3月17日《长沙市土地统征开发实施方案》 长政发[2000]7号

三、工作结构:

土地统征开发具体工作由市土地行政主管部门所属的征地开发中心承担。其中,涉及征地补偿安置管理问题依法应由市人民政府负责的,由其征地办公室承担。

四、征地管理

(一)土地统征管理 市人民政府依法对本市城市规划区范围内的集体土地实行成片统征,并停止按次日征用农地。

六、征地补偿安置管理

征地补偿安置工作依法应由市人民政府办理的,由市人民政府的征地办公
室负责承办;依法应由市土地行政主管部门办理的,由市征地开发中心具体承办。

5、湖南省人大常委会2006年地方立法计划

长沙市征地补偿安置条例(修订)

新的条例:严格补偿标准,完善征地程序和土地补偿办法,适当提高征地拆迁补偿标准,建立拆迁农户社会保障体系,逐步解决被拆迁农民养老、医疗、失业三大保险问题,保证被征地农民生活水平不降低。

6、据长沙晚报 (2005年4月6日)报道称:从长沙及省内兄弟市州的初步测算结果来看,长沙综合补偿标准较高,今后的策略在坚决制止违章建筑和非正常装修。

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